Bài phát biểu của PGS.TS Phan Trung Hiền đi vào những vấn đề thời sự trong việc thu hồi đất, bồi thường, tái định cư trong phát triển kinh tế xã hội và đô thị hóa. Chúng tôi xin lược ghi những ý chính về vấn đề trên.

PGS.TS Phan Trung Hiền - Ảnh: TL

“Không thể phủ nhận việc áp dụng Luật Đất đai năm 2013 đã mang lại nhiều thành tựu. Đất đai vẫn là nguồn thu quan trọng của quốc gia, góp phần vào việc phát triển kinh tế - xã hội. Tuy nhiên, qua quá trình thực thi, Luật Đất đai năm 2013 vẫn còn bộc lộ nhiều bất cập liên quan đến vấn đề giá đất, thu hồi đất, bồi thường, hỗ trợ, tái định cư. Điều này gây ra nhiều khiếu nại, khiếu kiện và từng nơi, từng lúc, gây nhiều khó khăn cho các địa phương”.

Một trong những điểm bất cập trong quá trình thi hành Luật Đất đai năm 2013 là vấn đề thu hồi đất vì mục đích phát triển kinh tế - xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng chưa xác định rõ tiêu chí mang tính nguyên tắc. Mặt khác, các thuật ngữ như “Dự án xây dựng khu đô thị mới, khu dân cư nông thôn mới; chỉnh trang đô thị, khu dân cư nông thôn…”, điều này dẫn đến việc một số địa phương thu hồi đất tràn lan, khó kiểm soát.

Tuy nhiên, Dự thảo vẫn còn một số điểm cần làm rõ như sau: Thứ nhất, tuy có định nghĩa khái niệm “Dự án phát triển kinh tế- xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng” nhưng chưa nêu rõ “tiêu chí lợi nhuận”của những dự án phát triển kinh tế - xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng. Nếu các tiêu chí đặt ra không rõ ràng về yếu tố “lợi nhuận hay phi lợi nhuận” thì rất dễ bị lạm dụng và có dấu hiệu trái với khoản 3 Điều 54 Hiến pháp năm 2013 về thu hồi đất để phát triển phát triển kinh tế - xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng.

Ở các quốc gia tiên tiến như Mỹ, Pháp, luật đưa ra những tiêu chí rất ngắn gọn “public purposes” phải là “public use”1. Điều này có nghĩa là mục đích công cộng, dù có trải qua quá trình đấu thầu hay đấu giá, giao có thời hạn hay cho thuê, thì cuối cùng vẫn được sử dụng cho “mục đích công cộng”, ví dụ như: đường sá, công viên, nhà ở xã hội, khu tái định cư. Còn các mục đích khác như khu nhà ở thương mại, dịch vụ thì rõ ràng không còn thuộc phạm vi “mục đích công cộng” nữa.

Dự án KCN Hưng Phú 2, Cần Thơ - Ảnh: Văn Kim Khanh

Luật Đất đai hiện hành quy định nguyên tắc ưu tiên “bồi thường bằng đất có cùng mục đích sử dụng” và sau đó là phương án bồi thường bằng tiền. Điều này cho thấy nguyên tắc bồi thường về đất rất cứng nhắc và bất khả thi đối với các diện tích đất nông nghiệp lớn của hộ gia đình, cá nhân.

Trong khi thực tế cho thấy tại TP.HCM, việc bồi thường bằng đất theo phương thức giao lại nền đất ở đã có hạ tầng cho người có đất nông nghiệp bị thu hồi theo tỷ lệ 8-10% đối với đất trồng cây hàng năm và 10-13.5% đối với đất trồng cây lâu năm, tùy theo địa bàn quận, huyện được thực hiện rất hiệu quả. Khắc phục nhược điểm này Dự thảo đã nêu: “Đối với hộ gia đình, cá nhân có đất bị thu hồi nếu có nhu cầu và địa phương có điều kiện về quỹ đất, quỹ nhà ở thì được xem xét bồi thường bằng đất khác mục đích sử dụng với loại đất bị thu hồi hoặc nhà ở”.

Ngoài việc mở rộng ra hình thức bồi thường, Dự thảo cơ bản ghi nhận nội dung của quy định hiện hành, thiếu hẳn những yếu tố mang tính định lượng. Để cải tiến nội dung này, thiết nghĩ nên quy định ngắn gọn như sau: “Bồi thường về đất khi Nhà nước thu hồi đất là việc Nhà nước trả lại thiệt hại về giá trị quyền sử dụng đất do hoạt động thu hồi đất mang lại một cách công bằng, tương xứng với hình thức bằng đất hoặc bằng tiền.”

“Đặc biệt, cần có những quy định ràng buộc về thời điểm bố trí tái định cư, cụ thể như sau: “Quyết định thu hồi đất, quyết định phê duyệt phương án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư và quyết định giao nền tái định cư cho các hộ dân được bố trí tái định cư phải được thực hiện cùng một ngày. Trong thời hạn 30 ngày kể từ ngày quyết định thu hồi đất có hiệu lực, UBND cấp tỉnh, huyện phải bố trí giao giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở tại khu tái định cư cho người dân có đất thu hồi thuộc diện tái định cư. Không được phép ban hành quyết định cưỡng chế đối với các trường hợp chưa được bố trí tái định cư trên thực địa và chưa cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất trong khu tái định cư.”

Mặt khác, các quy định trên cũng chưa thể chế hóa được khoản 3 Điều 54 Hiến pháp năm 2013 là “việc thu hồi đất phải công khai, minh bạch”. Tuy nhiên, ngoài việc “bỏ khung giá đất”, các quy định trong Dự thảo hầu như không sửa đổi theo hướng khắc phục được các bất cập trên. Cụ thể, Điều 163 Dự thảo quy định về nguyên tắc xác định giá đất vẫn không có nguyên tắc “công khai, minh bạch”. Điều 165 Dự thảo đều giao toàn quyền xác định giá đất cụ thể cho UBND cấp tỉnh dưới dự tham mưu của cơ quan Tài nguyên và Môi trường. Điểm đ khoản 1 Điều 163 Dự thảo tuy có quy định nguyên tắc “Bảo đảm tính độc lập về chuyên môn nghiệp vụ, trung thực, khách quan của kết quả định giá đất giữa cơ quan định giá, cơ quan thẩm định và cơ quan quyết định”.

Khu đô thị Nam Cần Thơ - Ảnh: Văn Kim Khanh

Để khắc phục những bất cập trên về giá đất, cần bổ sung vào Dự thảo: Bổ sung nguyên tắc đầu tiên là: “Việc định giá đất phải công khai, minh bạch và dân chủ và thực hiện trách nhiệm giải trình”. Dự thảo cần quy định công khai tất cả các chứng thư định giá đất và hồ sơ, quy trình định giá đất cho người dân có đất bị thu hồi trên các phương tiện truyền thông địa phương.

Kết luận: Để đất đai chưa được khai thác, sử dụng hiệu quả để trở thành nguồn lực quan trọng phục vụ phát triển kinh tế - xã hội đất nước, nguồn thu từ đất đai bền vững hơn, đồng thời bảo đảm quyền và lợi ích chính đáng của người dân, kể cả trong vấn đề định cư, sinh hoạt, sản xuất thì Dự thảo Luật Đất đai cần phải đột phá. Từ góc độ của người nghiên cứu, những góp ý chân tình góp phần hạn chế những bất cập, giảm thiểu những thiệt hại cho người dân khi thu hồi đất, tái định cư.

Tác giả: Văn Kim Khanh

Nguồn tin: 1thegioi.vn